"후분양이 더 유리"…잠실 재건축 선분양 거부

서울시 송파구 잠실지구(신천동 포함)에서 10여 년 만에 나오는 신축 단지인 잠실 미성크로바와 진주아파트가 일반적인 선분양 방식을 거부하기로 의견을 모으고 있다. 잠실 미성크로바 재건축 조합은 조합원들에게 정부의 민간택지 분양가상한제를 유예받기 불가능함을 알리면서 후분양이 주택도시보증공사(HUG)의 분양 예정가보다 3.3㎡당 1000만원 높을 것이라는 자체 감정평가 결과를 밝혔다.

잠실 진주 재건축 조합 집행부는 신반포3차·경남 아파트 재건축(래미안 원베일리) 사업장에서 추진 중인 '일반분양 통매각 후 임대' 대열에 합류하기로 뜻을 모은 것으로 알려졌다. 이대로 될 경우 향후 2년간 잠실에선 새 아파트 일반분양분이 나오지 않을 가능성도 있다.

20일 정비업계에 따르면 미성크로바 재건축 조합은 조합원 소식지를 통해 "분양가상한제 유예조건을 적용받아 일반분양을 선분양하기에는 시간적인 제약으로 불가능하다고 판단한다"며 "설사 일반분양 시기를 앞당긴다고 하더라도 HUG의 고분양가 관리를 적용받아 우리가 원하는 분양가 책정은 기대할 수 없다"고 밝혔다.

미성크로바 재건축 조합은 전문 감정평가사에 자체 용역을 준 결과, 2022년 하반기 분양할 경우 3.3㎡당 4000만원 넘는 일반분양가가 나올 것이라고 판단한다. 조합 관계자는 "설계변경을 마무리하고, 2022년 하반기 이후 HUG 보증이 필요 없는 후분양을 하면 분양가가 3.3㎡당 4000만원은 상회할 것"이라며 "택지비 감정평가를 토대로 최근 공시지가 상승률이 지속된다는 가정하에 충분히 가능한 논리"라고 말했다.

반면 분양가상한제를 유예받아 HUG 분양 예정가가 적용되면 송파구 거여 재개발 2-1지구가 비교대상지로 선정돼 2020년 9월 이후 일반분양할 경우 2609만원, 그 이후에는 2739만원의 분양가가 매겨진다는 게 조합의 분석이다. 일반적으로 민간택지 분양가상한제가 적용된 일반분양가는 HUG 책정 분양가보다 낮아 조합 측에 불리하다고 알려져 있다.

하지만 잠실지구처럼 주변에 준공 10년 이하 단지가 없는 경우 되레 분양가상한제를 적용받는 게 HUG 기준보다 유리할 수 있음이 입증된 셈이다. HUG는 10년 이하 주변 단지의 분양가와 시세를 기준으로, 분양가상한제는 해당 단지의 땅값과 건축비 기준으로 산정되기 때문이다.

물론 잠실 미성크로바가 후분양을 단행하면 향후 분양가가 실제로 3.3㎡당 4000만원을 넘어설지는 미지수다. 분양가상한제 기준이 되는 택지비와 건축비 책정을 놓고 정부와 조합 간 피 말리는 샅바싸움이 전개될 것이기 때문이다.

한편 바로 옆 잠실 진주는 '후분양'과 '일반분양 통매각 후 임대' 카드를 놓고 분양가상한제를 피하기 위한 대책 마련에 골몰하고 있다. 일반분양 통매각에 대해선 국토교통부와 서울시가 '원천 불가' 원칙을 고수하고 있어 신반포3차·경남 재건축 조합 등과 함께 소송을 통한 연대까지도 검토 중이다.

강남권의 한 재건축 조합장은 "집권 초기에는 정부와 서울시 눈치를 보면서 어떻게든 마지막 차를 타려는 경향이 강했는데 이제는 '더 이상 못 참겠다'는 기류가 세다"며 "정부 규제와 법적으로 붙어보겠다는 조합들이 늘어나고 있다"고 분위기를 전했다.

한편 국토부에 따르면 분양가상한제 적용 기준을 정한 주택법 시행령 개정안이 17일 차관회의를 통과해 22일 열리는 국무회의에 상정된다. 정부는 국무회의를 최종 통과하면 대통령 재가를 거쳐 이르면 이달 25일께 공포·시행이 가능할 것으로 보고 있다. 다만 법은 이날부터 발효되지만 상한제 적용 지역 선정 절차가 남아 당장 적용은 불가능하다.